Orijentacija nekretnine

Koja strana svijeta je najbolja za orijentaciju kuće ili stana? U idealnim okolnostima, prostorije su prilagođene općim ljudskim potrebama i ritmu života. Spavaće sobe bi tako trebale biti orijentirane prema istoku, dnevne prostorije prema jugu i zapadu, a uslužne na sjever. Smatra se da su sve strane svijeta za orijentaciju približno jednako kvalitetne osim sjevera (idealna je ipak južna strana). Kod sjeverne orijentacije treba biti svjestan nedostatka direktnog sunčevoga svjetla. Ono ne znači samo slabije osvjetljen prostor, već i nedostatak sunčeve topline. Uloga sunca u našem životnom prostoru nije samo pružanje svjetla, već ono ima i antibakterijske učinke. Direktno sunčevo svjetlo, osim što grije prostor, ujedno ga i “dezinficira”.

Zoniranje

Ovisno o poziciji ulaska u stan i gabaritima opsega stana, možemo ga približno podijeliti u dvije osnovne zone: dnevnu i spavaću. Dobro je kad spavaće sobe nemaju direktan izlaz prema dnevnim prostorijama, već se s njima povezuju spojnim prostorom kako bi bile manje izložene zvukovima. Preporučljivo je i da uslužne prostorije, poput kupaonica ili toaleta, nemaju direktan izlaz na dnevne prostorije jer pokraj njih obično volimo imati nešto privatnosti.

“Open plan”

Otvoreni tlocrt često izgleda fantastično na fotografijama. No, je li zaista toliko praktičan u svakodnevnom životu?

Napomenimo prvo što je otvoreni tlocrt (open plan). Njime se najčešće povezuju dnevne prostorije (dnevni boravak, blagovaonica, kuhinja) te je vrlo popularan jer prostor djeluje otvorenije i veće. Prednost takvoga prostora je u što u isto vrijeme može ugostiti veći broj ljudi koji bi inače bili odijeljeni po prostorijama. Primjerice, dogodi li se veće obiteljsko ili prijateljsko okupljanje za ručkom ili večerom, na postojeći se stol lako mogu staviti “dodaci” koji mogu zauzeti i dio dnevnog boravka.

Koji su nedostaci? Kad je prostor povezan u jednu cjelinu, istovremeni rad više ljudi koji obavljaju različite poslove je otežan. Ako se kuhinja često koristi, može se dogoditi da čitav prostor djeluje neuredno jer je red u kuhinji teže održavati. Nekome mogu smetati i kuhinjski mirisi dok se odmara u dnevnome boravku i slično.

Odluka za prostorom otvorenog ili pregrađenog tipa u konačnici treba reflektirati naš dnevni ritam i potrebe.

Mokri čvorovi

Najčešće je poželjno da pri adaptaciji zadržimo istu poziciju kupaonice ili kuhinje, no ponekad njihovo pomicanje može omogućiti lakše ispunjenje zahtjeva kod preinake te znatno podići kvalitetu prostora. Odvodne pozicije elemenata (toalet, sudoper, perilica itd.) ili mokri čvorovi mogu biti udaljene od glavne odvodne cijevi stana onoliko koliko je potrebno da se osigura nagib (obično 1-2%) za nesmetanu odvodnju.

Značaj pročelja

Porast stanovništva i cijene zemljišta u gradovima te razvoj novih tehnologija i izmjena koncepta života uvelike je utjecao na izgled nekretnina i drugačije vrednovanje nekih njezinih elemenata. Jedan od tih elemenata je i pročelje. Nekoć gotovo da nije bilo prostorije koja nije “izlazila” na pročelje, dok se danas uz pročelje smještaju gotovo isključivo dnevne i spavaće prostorije. Sekundarne prostorije poput kupaonica i kuhinja, ali i cijela stubišta, tlocrtno se uvlače u jezgru zgrade gdje nema prirodnoga svjetla. Razloga tome je više, no u konačnici je najčešće riječ o prostornoj i ekonomskoj logici da je pročelje na zgradi vrijedan element i da je uz njega najbolje smjestiti prostoriju kojoj je nužan dotok prirodnoga svjetla i zraka.

Objava Što arhitekti gledaju kad projektiraju nekretninu? pojavila se prvi puta na KvadratPlus.

Prostorne karakteristike

Staro ili novo?

Ovisno o tome koliko je zgrada u koju useljavamo stara (je li izgrađena u 19. ili 20. stoljeću) ponekad je sveukupna kvaliteta života u njoj veća od one u novogradnji. Osnovne razlike između novogradnje i starije gradnje nalaze se u sigurnosti otpornosti na potrese, u prostornoj dispoziciji stana/kuće, i toplinskoj (a ponekad i zvučnoj) izolaciji. Stanovi u zgradama izgrađenim do kraja 80-ih godina 20. stoljeća najčešće imaju barem dvostranu orijentaciju čime su više izloženi suncu i prirodnoj ventilaciji, imaju dobro riješenu zvučnu izolaciju unutar stana, no obično im je kvaliteta toplinske izolacije lošija. Primarna prednost novogradnje nalazi se u sigurnosti nosive konstrukcije, dobroj toplinskoj izolaciji (veće uštede u računima za režije) i suvremenim tehnološkim sustavima koje stanovanje čine ugodnijim, a novogradnje ih sve češće imaju.

Orijentacija stana

Je li stan jednostrano ili višestrano orijentiran? Imati stan orijentiran barem na dvije strane nije samo pitanje dužeg trajanja prirodnoga svjetla, već i prozračivanja stana. U stanovima orijentiranima samo na jednu stranu svijeta dotok svježega zraka je otežan te izmjena zraka teče usporenije iako postojanje umjetne ventilacije može smanjiti dio ovog problema. Smatra se dobrim da stanovi već od okvirne veličine od 50 m2 imaju dvostranu orijentaciju iako je u novogradnji to sve teže naći pa se nerijetko događa da i stanovi od 80-100 m2 gledaju na samo jednu stranu svijeta.

Pozicija ulaza u stan

Nije svejedno koje je mjesto ulaska u stan u odnosu na njegove proporcije. Najbolje mjesto ulaska u stan smatra se ono koje je podjednako daleko od svih pročelja, rubova stana. Ako je stan dakle pravokutnik izduženog oblika, onda je najbolje mjesto ulaska na sredini najduže stranice. Na taj je način raspored stana u startu lakše organizirati jer je sam stan podijeljen na dva približno jednaka dijela. Općenito govoreći, ulazak u stan pozicioniran na njegovome rubu smatra se lošim jer se mnogo kvadrata gubi na unutarnju komunikaciju između prostorija (hodnike).

Dizalo

Nalazi li se stan koji planirate kupiti ili unajmiti uz samo okno dizala, računajte s mogućnošću da betonska jezgra dizala nije dostatno zvučno izolirana. Ukoliko je to slučaj, velika je vjerojatnost da ćete čuti zvukove korištenja dizala. Također, dodirne plohe s dizalom kao i s hodnikom, odnosno stubištem, također mogu biti toplinski problematične.

Tehničke karakteristike

Toplinska izolacija

U današnje vrijeme toplinska izolacija igra sve veću ulogu kod građevina. Razlozi tome su kako ekološki tako i ekonomski. Cilj je neku zgradu učiniti što “štedljivijom” u njezinom korištenju, a to se ponajprije postiže ugradnjom što bolje izolacije, kako zidne tako i podne, tj. krovne, te ugradnjom kvalitetne stolarije. Pri kupnji nekretnine važno je vidjeti u koji energetski razred ona spada jer ćemo u toj informaciji znati prepoznati kakve mjesečne troškove tijekom korištenja možemo očekivati. Osnovne stvari na koje je dobro pripaziti su – vrsta izolacije vanjskih zidova i kvaliteta stolarije (sa zaštitom od sunca) jer se u tim elementima ostvaruju najveće uštede ili gubici energije.

Zvučna izolacija

Ako vam je zvučna izolacija unutar stana jako bitna, obratite pažnju na izvedbu zidnih i podnih konstrukcija, te instalacija. Kod konstrukcije su bitni elementi masa i/ili slojevi koji sprečavaju širenje zračnog, odnosno udarnog zvuka. Udarni zvuk je onaj koji nastaje prilikom kretanja, pomicanja namještaja i slično, dok zračni zvuk nastaje kod govora, slušanja glazbe, gledanja televizora i slično. Upravo kroz simulaciju ovih radnji pri kupnji možete jednostavno ispitati željena svojstva konstrukcije kao i instalacija u upotrebi. Drugi način provjere konstrukcije je usporedba dimenzija zidova s njihovim dimenzijama iz projekta/nacrta, ako vam je isti na raspolaganju. Što se tiče izvedbe instalacija, dobro je provjeriti jesu li odmaknute od građevne konstrukcije (tako se slabije prenose vibracije), i jesu li zajedničke grupe instalacija vođene kroz više stambenih jedinica (u tom slučaju veća je mogućnost prisutnosti buke). Najčešća tehnička manjkavost u smislu širenja buke dolazi od lošeg rješenja podne konstrukcije. Debljina slojeva poda na osnovnoj konstrukciji je u pravilu 10-ak centimetara i uključuje izvedbu podloge završnog sloja poda na mekanoj podlozi (npr. glazura na elastificiranom polistirenu, tzv. plivajući pod) što značajno umanjuje širenje buke.

Vanjska buka

Mnogo je faktora koji utječu na razinu buke koja dolazi izvana. Primarno je to pozicija nekretnine u odnosu na prometnice, kao i sveukupna kvaliteta građevinskog i stolarskog materijala koji su ugrađeni u nekretninu. Ako se nekretnina nalazi u blizini jake prometnice moguće su i jače vibracije od dnevnoga prometa, posebno ako je pružni, ili ako je riječ o kakvoj magistralnoj cesti. Također, stanovi na višim etažama u visokim zgradama, suprotno općem mišljenju, izloženiji su vanjskoj buci jer se zvuk nesmetano širi prema gore budući da nema prepreka poput stabala i svega onoga što se nalazi na razini zemlje.

Ručna i mehanička ventilacija

Ručnom ventilacijom se smatra ventilacija putem otvaranja prozora. U novogradnji se popratne prostorije kao što su wc, kupaonica, pa i kuhinja najčešće smještaju unutar tlocrta stana, tj. tlocrta stambene zgrade čime je ručna ventilacija onemogućena. U takvim slučajevima prostore se ventilira jednostavnim ventilacijskim sustavima – odzračnicima s ventilatorom. Mehanička ventilacija može sadržavati samo odsis u kuhinji i kupaonici, a može sadržavati i jednostavne rekuperatore u stambenim prostorima ili čak centralizirani sustav s rekuperatorom i kanalima za distribuciju zraka. Vrijedno je stoga razmisliti da li se dugoročno izabire ručna ventilacija koja je moguća samo kod odgovarajuće prostorne organizacije stana ili se računa s mehaničkom ventilacijom.

Objava 8 obilježja nekretnine koje možete procijeniti pri prvom obilasku pojavila se prvi puta na KvadratPlus.